Продажа квартир, находящихся в залоге у банка. Договор купли продажи квартиры с залогом в пользу продавца образец Договор купли продажи с залогом имущества

Составление договора с залогом накладывает на покупателя дополнительные риски потери жилья при финансовых трудностях. Избежать финансовых потерь поможет внесение в договор как можно более подробных условий, при которых возможна продажа заложенного жилья, а также тщательная проверка обременений жилплощади перед заключением договора.

г. [вписать нужное]

[число, месяц, год]

[Наименование кредитора], именуемое в дальнейшем «Залогодержатель», «Покупатель», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, Положения, Доверенности], с одной стороны и [сведения о должнике], именуемый в дальнейшем «Залогодатель», «Продавец», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение об удовлетворении требований Залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке:

1. Предмет договора

1.1. Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, удовлетворяет свои денежные требования к Должнику по этому обязательству путем приобретения для себя заложенного имущества с зачетом в счет покупной цены своих требований к Должнику.

1.2. Предметом ипотеки является [название заложенного по договору об ипотеке имущества, его место нахождения и описание, достаточное для идентификации этого имущества] (далее по тексту — «Объект»).

1.3. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании следующих документов: [вписать нужное].

1.4. Право собственности Продавца на Объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [число, месяц, год], запись регистрации N [вписать нужное], свидетельство о государственной регистрации права серия [вписать нужное] N [вписать нужное], выдано [наименование регистрирующего органа].

2. Цена договора и порядок оплаты

2.1. Стоимость Объекта по настоящему договору определена независимым оценщиком и составляет [сумма цифрами и прописью] рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.2. По обязательству, обеспеченному ипотекой, Залогодержателю подлежит выплате сумма в размере [сумма цифрами и прописью] руб., которая засчитывается в счет покупной цены Объекта.

2.3. Оставшуюся сумму в размере [сумма цифрами и прописью] руб. Покупатель обязуется единовременно перечислить на счет Продавца, указанный в настоящем договоре, в течение [значение] дней с момента подписания Сторонами настоящего договора.

3. Передача нежилого помещения и переход права собственности к Покупателю

3.1. Передача Объекта Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется не позднее [значение] дней с момента оплаты по Акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

3.2. Подготовка Объекта к передаче является обязанностью Продавца и осуществляется за его счет.

3.3. Право собственности на Объект переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

3.4. Риск случайной гибели или порчи Объекта до перехода права собственности к Покупателю лежит на Продавце.

4. Гарантии состоятельности сделки

4.1. На момент заключения настоящего Соглашения недвижимое имущество не является предметом залога в обеспечение других обязательств. Третьи лица не обладают в отношении недвижимого имущества ни вещными правами, ни правами пользования.

5. Права и обязанности Сторон

5.1. Продавец обязан:

5.1.1. Передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий Объект, являющийся предметом настоящего договора в соответствии с Актом приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

5.1.2. Предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

5.1.3. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой Объекта к продаже.

5.1.4. Принять произведенную Покупателем оплату.

5.2. Покупатель обязан:

5.2.1. Оплатить нежилое помещение в размере и порядке, установленном настоящим договором.

5.2.2. Принять нежилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим договором.

5.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект.

6. Заключительные положения

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору виновная Сторона возмещает другой Стороне все возникшие в результате этого убытки.

6.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

6.3. Переход права собственности на Объект к Покупателю подлежит государственной регистрации.

6.4. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, один из которых хранится в делах [наименование регистрирующего органа] по адресу: [вписать нужное], а остальные два выдаются Продавцу и Покупателю.

7. Реквизиты и подписи Сторон

Продавец

[вписать нужное]

[вписать нужное]

Покупатель

[вписать нужное]

[вписать нужное]

Акт
приема-передачи объекта недвижимости

г. [вписать нужное]

[число, месяц, год]

Во исполнение условий договора купли-продажи залогодержателем заложенного недвижимого имущества от [число, месяц, год] года, руководствуясь требованиями ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, [полное наименование залогодержателя], в лице [Ф. И. О., должность], действующего на основании [Устава, Положения, Доверенности], именуемое в дальнейшем «Покупатель», с одной стороны и [сведения о должнике], именуемый в дальнейшем «Продавец», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», подписали настоящий акт о нижеследующем:

1. Продавец передал, а Покупатель принял в собственность [название заложенного по договору об ипотеке имущества, его место нахождения и описание, достаточное для идентификации этого имущества], (далее также — «Объект»).

2. В соответствии с настоящим Актом Продавец передал в собственность, а Покупатель принял указанное помещение в качественном состоянии, каково оно есть на день подписания настоящего Акта.

3. Покупатель оплатил Продавцу стоимость Объекта в полном размере в соответствии с условиями договора купли-продажи.

4. После передачи Объекта Покупателю и подписания Сторонами настоящего Акта обязательство Продавца передать нежилое помещение Покупателю считается исполненным.

5. Настоящим Актом каждая из Сторон подтверждает, что обязательства Сторон выполнены, расчет произведен полностью, у Сторон нет друг к другу претензий по существу договора купли-продажи залогодержателем заложенного имущества.

6. Настоящий Акт составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, другой — у Покупателя, третий — в [наименование регистрирующего органа].

Подписи Сторон

Продавец

[вписать нужное]

[вписать нужное]

Покупатель

[вписать нужное]

На рынке недвижимости часто случаются ситуации, когда сделки купли-продажи срываются по самым различным причинам. Поэтому многие продавцы и покупатели объектов недвижимости требуют гарантий исполнения обязательств по сделке. В таком случае риэлторы могут предложить следующие способы обеспечения обязательств сторон: залог (аванс), задаток или предварительный договор купли-продажи. Некоторые агенты по недвижимости настаивают на определенном виде обеспечения, однако каждый клиент вправе согласовать свои условия проведения сделки. Так что же лучше выбрать: залог, задаток или заключение предварительного договора?

Задаток

Согласно гражданскому законодательству, задаток - сумма, которая передаётся покупателем продавцу в счёт обеспечения исполнения обязательств по сделке. Данный платёж вносится именно в подтверждение заключения договора. Его условия достаточно жёсткие: покупатель передаёт продавцу определённую сумму денег; тут же у обеих сторон возникает обязанность заключить сделку.

Если вдруг в силу каких-либо обстоятельств покупатель уклоняется от сделки, то задаток ему не возвращается и остаётся в собственности продавца; если же продавец отказывается заключить договор купли-продажи, то у него возникает обязанность вернуть задаток покупателю, и сверху сумму такого же размера. То есть, со стороны продавца компенсация за отказ от сделки будет в двойном размере. Однако для многих продавцов квартир такой вариант обеспечения исполнения обязательств является невыгодным, т.к. они являются участниками цепочки, и если хоть одна сделка из такой совокупности срывается, то продавец не сможет исполнить своих обязательств по независящим от него причинам.

Тогда на помощь продавцу приходит залог - денежная сумма, вносимая покупателем продавцу в целях обеспечения исполнения обязательств. Залог лучше всего оформлять посредством заключения в письменном виде и у нотариуса; таким образом можно указать порядок возврата денежных средств, размер залога и проч. Следует быть очень внимательным при внесении залога, т.к. многие недобросовестные продавцы составляют договор залога в свою пользу, нежели для того, чтобы обезопасить и покупателя в том числе.

Предварительный договор

Если речь зашла о заключении договора залога, тогда целесообразно сразу оформлять предварительный договор купли-продажи недвижимости. В нем прописываются уже конкретные условия заключения сделки, права, обязанности и ответственность сторон. Преимущества предварительного договора купли-продажи в следующем:

• в нём определяется срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости;
• фиксирует основные условия сделки, в особенности цену квартиры;
• если одна из сторон договора уклоняется от своих обязанностей, другая сторона вправе в судебном порядке потребовать исполнения его обязательств.

Именно поэтому следует быть внимательным, заключая предварительный договор купли-продажи недвижимости , читать все пункты документа, а лучше всего проконсультироваться с юристом.

Договор купли-продажи квартиры – это крупная сделка, в рамках которой стороны оперируют немалыми денежными суммами и которая требует серьезного похода от обоих участников.

Нередко продавец и покупатель прибегают в процессе заключения к дополнительному обеспечению, которое должно обеспечить положительный исход сделки.

Особое внимание в таком случае следует уделить документальному оформлению залоговых обязательств. Под залогом понимается определенное обеспечение, которое передается продавцу и не возвращается покупателю в случае нарушения им своих обязательств. Нарушением может являться отказ от заключения договора в обусловленные сроки или от перечисления денег в договорном порядке.

Залог обычно требуется при невозможности заключения базового договора купли-продажи в текущий момент. Тогда после , на отсутствие на квартиру и легальность владения ей продавцом сторонами подписывается предварительное соглашение с указанием на наличие залога.

Согласно предварительному договору с залогом не происходит от продавца к приобретающей квартиру стороне.

Данный документ послужит гарантией того, что стороны не откажутся в перспективе от своих намерений: продавец не найдет другого покупателя или не передумает продавать жилье, а покупатель не выберет другую квартиру для покупки.

Также зафиксированные в соглашении существенные условия заключения сделки не могут быть изменены: например, продавец лишен права в одностороннем порядке пересматривать стоимость недвижимости без согласия на это покупателя.

Залог следует отличать от аванса и задатка:

1. Сумма аванса подлежит зачету в счет стоимости квартиры, она не подлежит возврату покупателю. Залог же возвращается покупателю после соблюдения условий основного квартиры.
2. Отличительной чертой задатка как формы обеспечения является то, что он подлежит возврату покупателю в двойном размере при допущении нарушений соглашений со стороны продавца. Задаток также входит в счет основной суммы к оплате по договору.

В качестве залога могут выступать не только деньги, но и драгоценности, транспортное средство, доля в собственности или в бизнесе, либо любое другое имущество. Тогда как аванс и задаток всегда имеют денежную форму.

Нередко определенное имущество предоставляется в залог до тех пор, пока у покупателя не появятся деньги на покупку квартиры. Например, до момента получения им кредита в банке. Если покупатель нарушит соглашение залогодержатель-продавец вправе распоряжаться предметом залога по своему усмотрению.

Содержание договора с залогом и правила его подписания

Внесение залога обычно прописывается в , который официально фиксирует намерения сторон подписать в перспективе основную сделку. В таком договоре, помимо общей информации (подробной характеристики предмета договора) должно содержаться указание на:

• стороны соглашения: залогодержатель (продавец) и залогодатель (покупатель), их паспортные данные, контактные сведения;
• конкретные требования, обеспечиваемые залогом: например, дату подписания основного договора или внесения денег в счет аванса/основной суммы по договору;
• предмет залога: в большинстве случаев это деньги, но может быть и другое имущество;
• оценка предмета залога: если это денежные средства, то пункт не прописывается, в противном случае необходимо заказать независимую экспертизу рыночной стоимости залога;
• подробное описание предмета залога (конкретного имущества): это может быть перечень товаров, их спецификация, адрес и технические характеристики квартиры/доли в квартире или иной недвижимости, ее кадастровый номер и пр.;
• ФИО хранителя или место хранения заложенного имущества – это может быть как продавец, но допускается хранение задатка у покупателя;
• кто отвечает за сохранность предмета залога и компенсирует его потерю, утрату потребительских свойств или повреждение;
• права и обязанности сторон: в частности, в праве ли залогодержатель распоряжаться имуществом, пока оно находится у него в залоге, а также пользоваться им; если такая возможность предполагается, то стоит уточнить, нужно ли ему получать на это дополнительное разрешение залогодателя;
• возможность замены предмета залога и необходимость получения на это согласия залогодержателя;
• основную сумму по договору купли-продажи, которая подлежит оплате;
• срок внесения полной суммы или подписания основной сделки купли-продажи;
• порядок расторжения договора, внесения в него изменений и прочие условия.

Договор подписывается в письменном виде, скрепляется подписями залогодателя/залогодержателя и по желанию подлежит заверению у нотариуса. Сторонам также следует позаботиться о страховании предмета залога, чтобы избежать рисков его повреждения, либо утраты.

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 " ", вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в посвящены и соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается. Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

ПРИМЕР

"Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа". В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

ПРИМЕР

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

"А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО "АКБ Московский областной банк", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.". Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

ПРИМЕР

"В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: <...> для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере <...>, в то время как она имела намерение получить заем в сумме <...>». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика ( , ст. 54.1 Закона " ").

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ " ", лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

"В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры". Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

ПРИМЕР

"В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…".

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения". Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в :
"Согласно притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…".

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации ( и ст.ст и Закона " " соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.